11.8青岛楼市最新动态

11.8 楼市要点导读

1、【今日头条】多城房价反水 抄底时机转瞬即逝重点导读：随着松绑和松贷两只大手落入市场，僵持了大半年的房地产行业迎来了回暖的声音。如上半年最早开始降价的南京、杭州等地，已经有多个项目开始提价。传言某归隐许久的杭州大老板，近期计划再度出山叫停无节制的降价。2、青岛新机场建设全面拉开序幕 航站区明年开建重点导读：青岛新机场项目正式获得国务院和中央军委批复以来，目前已正式转入具体实施阶段。3、央行：将继续支持居民合理住房消费 落实差别化房贷重点导读：下一阶段将落实好差别化住房信贷政策,改进对保障性安居工程建设的金融服务,继续支持居民家庭合理的住房消费,坚决抑制投机投资性购房需求。4、解读"稳定住房消费" 公积金租房目前落实有难度重点导读：业内普遍认为,目前房屋备案、租赁合同、房租完税发票等问题仍是阻碍租房者提取公积金最大的门槛。5、土地市场进入活跃周期 房企伺机补仓回归拿地重点导读：业内人士认为，近期销售市场缓慢复苏，尤其是改善型项目成交抬头，房企对未来市场的预期开始转向，拿地积极性明显提升。

1、【今日头条】多城房价反水 抄底时机转瞬即逝

随着松绑和松贷两只大手落入市场，僵持了大半年的房地产行业迎来了回暖的声音。如上半年最早开始降价的南京、杭州等地，已经有多个项目开始提价。传言某归隐许久的杭州大老板，近期计划再度出山叫停无节制的降价。

房企蓄力推盘 调价几乎已成定局

虽然今年的金九银十不如往年理想，但是对于今年全年销售情况来看，表现的依旧可圈可点。顺利通过了传统的销售旺季之后，最新崛起的双十一销售大战也延续到房地产市场。进入11月，市北、李沧、城阳等地，陆续有新项目入市，都是以低单价低总价为主的刚需房。开发商想要在年末捞一笔的想法不言而喻。

业内表示，城阳、李沧、黄岛这三个区域存量非常大，目前开发商多采取以价换量的方式，目前也取得了不错的成绩。但是随着市场成交的回暖，开发商不会一直做赔本买卖，随着销量的增长，提价是必然的。

受到买房不买跌的影响，现在依旧有许多购房者抱有观望的姿态。专家也表示，一旦房价反弹，错失目前的价格低谷，必然会让购房者受到损失。

抄底也要有窍门

虽然业内纷纷呼吁购房者该出手时就出手，但是由于购房对于大部分人来说是终身事业，所以一定要做出好的选择。目前市区已经难觅万元以下的楼盘，对于刚需来说，目光主要集中在城阳和李沧两个区域。

城阳楼市近期崛起速度非常快，由于交通位置好，价格低，市场客源非常广。特别是从白沙河上游的中能英格堡家园到下游入海口的卓越蔚蓝群岛，在最近一段时间销量一直非常突出，几乎可称作逆势。

而作为楼市的新贵，东李板块今年则成为房地产市场上最抢手的版块之一，凭借世园会的利好，大改过去脏乱差的形象，成为新青岛青山绿水的代表。而业内表示，此区域房价的上升空间也很大，未来在改善、养老、投资等方面，都有不错的前景。

2、青岛新机场建设全面拉开序幕 航站区明年开建

青岛市新机场建设动员会昨日上午在胶州市召开，全面拉开新机场建设序幕。会议宣读了国务院、中央军委关于同意建设青岛新机场的批复，传达了省委书记姜异康、省长郭树清对青岛新机场建设的批示。省委常委、市委书记李群讲话，市委副书记、市长张新起主持会议。海军北海舰队副司令员周煦明、市委副书记王伟等出席会议。

青岛,新机场,胶州

姜异康在批示中指出，国务院、中央军委批复建设青岛新机场，这是全省和青岛经济社会发展中的一件大事，对于深入实施两区一圈一带区域发展战略，调整优化经济结构，促进全省经济社会健康发展具有重要意义。希望青岛市认真贯彻中央和省委的决策部署，坚持高标准规划、高水平建设、高效能管理，着力打造国内一流，世界先进的区域枢纽机场，不断提升城市的核心竞争力，更好地发挥辐射带动作用，为加快建设经济文化强省作出新的更大贡献。

郭树清在批示中指出，青岛新机场正式获批，体现出党中央、国务院和中央军委对山东、青岛工作的关心和支持，也凝聚着全省上下特别是青岛市干部群众的不懈努力，是各级各部门协调一致、密切配合的结果。新机场的建设，对于完善国内航空交通网络，进一步扩大山东半岛对内对外开放，加快我省经济转型升级，必将产生深远而重大的影响。青岛市要抓住这一机遇，科学规划产业布局调整，健全完善综合交通体系，加快城镇化进程，进一步繁荣信息、人才和物流市场，更有力地辐射带动周边区域，为山东经济社会发展注入新的活力。

李群在讲话中指出，青岛新机场正式获批，是我市发展进程中的一件大事、喜事。新机场是凸显城市地位的新平台、加快经济转型升级的新引擎、实现全域统筹的新载体、扩大对外开放的新通道。我们要认真贯彻落实姜异康书记、郭树清省长的批示精神，坚持世界眼光、国际标准，发挥本土优势，遵循民航事业发展规律，科学谋划、统筹推进，努力建设国内一流、世界先进的区域枢纽机场。

李群强调，在新机场建设过程中，规划要一流，坚持国际视野、突出青岛特色、统筹考量全局，科学编制机场建设各项规划，完善机场规划体系。施工要一流，积极寻标对标，从细节入手，精心设计、精心雕琢，强化科技支撑，融入人文内涵，突出生态元素，把新机场建设成为智慧机场、人文机场、绿色机场。实干要一流，扑下身子、大干实干，用奋战的激情、勤劳的双手把新机场建成高效工程、优质工程、安全工程、廉洁工程。协作要一流，各级各部门各单位要立足职能，主动担责，靠上去搞好服务、解决问题，以良好的作风保障工程建设；加强舆论宣传，为新机场建设营造良好舆论氛围。

张新起就贯彻落实会议精神强调，各级各有关部门和单位要认真贯彻落实好这次会议精神，勇于担当、真抓实干，坚持高水平规划、高质量建设、高效率推进；加强统筹协调，同步推进综合交通体系建设、产业集群发展、机场及周边区域发展、口岸对外开放；加强团结协作，注重协调配合，确保新机场建设顺利进行。要严格依法依规推进各项工程建设，把新机场建成廉洁工程。

市领导王鲁明、吴淑玲、徐振溪、郄晋生，海军北海舰队航空兵副司令员张光、青岛警备区司令员王春杰等出席会议。

青岛新机场航站区明年开建

建设工期约4年，建成后可满足年旅客吞吐量3500万人次需求

记者昨日从市新机场工程建设指挥部获悉，青岛新机场项目正式获得国务院和中央军委批复以来，目前已正式转入具体实施阶段。根据整体工作推进情况，初步计划明年开工建设航站区，建设工期约4年，建成后可满足年旅客吞吐量3500万人次、货邮吞吐量50万吨、飞机起降30万架次的保障需求。

据悉，青岛新机场运行等级为4F，可起降空客380、波音787等目前最大机型。目前，青岛新机场航站楼方案正在进一步深化。航站楼方案于2013年12月确定，深化阶段以功能齐备、便捷高效为宗旨，重点突出进出港流程便捷和中转高效，同时结合绿色、智慧、商贸等专项研究进行。方案优化以后，近机位达到71个、安检口距最远登机口650米，在国内同等规模已建成机场中近机位最多、步行距离最短、中转效率最高。

以坚持世界眼光、树立国际标准、突出本土优势为指导思想，按照人文、时尚、现代、科技、绿色的设计理念，我市还开展了绿色机场、智慧机场、文化机场、特色商贸、飞行区运行效率、货运区规划、场区仿真模拟等新机场专项研究。

其中，绿色机场确定航站楼绿色设计三星目标，旨在通过科学利用冷热电三联供、地源热泵、光导管、新能源车辆等成熟技术和设备，把新机场建设成为节能型、环保型、科技型与人性化一体的绿色环保新机场。

智慧机场将通过六大区域、九大信息系统，打造空港枢纽一体化的智慧机场。

文化机场将充分融合世界先进文化和地域特色文化元素，并有效根植于机场建筑之中，把新机场打造成为传承地域文明、展示城市文化的窗口。

特色商贸将借鉴国际先进机场商业理念，结合本地品牌优势，打造同城同价、面向日韩，本土化、体验式、大众参与的新型机场商业中心。在前期商业策划专项研究的基础上，组织新加坡樟宜机场开展了航站楼商业规划设计工作，成果将纳入航站楼初步设计中。

在综合交通方面，明确了四横五纵公路网衔接、铁路下穿机场设站等方案，规划建设集航空、铁路、公路、城市轨道于一体的全通型综合交通枢纽，实现1小时通达青岛全域、1.5～2小时覆盖半岛主要城市的客货集疏目标。

借势新机场 胶州升级忙

为配合胶东国际机场建设，胶州市积极完善国际物流港规划，规划设计通用航空区、航空物流区、物流中心站等相关区域，提升区域经济能级。目前，机场效应正在持续发酵。

在规划中的临空经济区西侧中铁联集集装箱中心站，胶州市正积极争创青岛多式联运海关监管中心，加速打造一处区域综合性物流集散中心。中铁物流园、百丽物流等一批知名物流企业先后落子。

完善机场配套设施，真正把旅客留下来。胶州市在机场落户地临近的大沽河两岸范围内，打造了以水为脉、以绿为体的生态之肺，构建起健康稳定的森林、湿地生态系统。这里有国家级湿地公园和2个万亩林场以及1处国家4A级景区、2处国家3A级景区，形成了河、湖、海、泽有机融合的独特自然景观。同时，胶州市建设了宝龙大沽河历史文化街区、日韩风情商业街、宝佳健康城、中信五星级酒店等集休闲购物、旅游度假、医疗养生于一体的服务专区，并通过完善房车公园、艺术酒店、艺术家村落、大沽河博物馆等时尚感浓烈、文化气息厚重的配套设施，满足未来各类旅客群体的精益化消费需求，实现绿色生态支撑、休闲服务支撑，真正建成接轨国际的现代化、高品位的航空城。

在东西发展轴与南北发展轴交叉区域，胶州市还规划了东部中央商务区，向北承接临空经济区功能辐射，向东连接大沽河旅游度假区，向西、向南带动新老城区发展。引进了上海交大附属仁济医院在胶州建设三甲级高端医疗机构，将建设以商务服务、金融小镇、高端社区为主的城市综合功能区。

在大沽河东岸，结合青岛市城市空间战略布局、胶东国际机场和临空经济区规划，李哥庄镇正致力打造临空生态智慧小城市，引进正大、百悦集团投资260亿元推进小城市建设，预计到2016年，建成区面积将达到18平方公里，常住人口超过10万人。

3、央行：将继续支持居民合理住房消费 落实差别化房贷

中国人民银行6日公布的三季度货币政策执行报告指出,下一阶段将落实好差别化住房信贷政策,改进对保障性安居工程建设的金融服务,继续支持居民家庭合理的住房消费,坚决抑制投机投资性购房需求。

央行报告指出,三季度我国房地产贷款增速小幅回落,保障房信贷支持力度继续加大。9月末,主要金融机构房地产贷款余额为16.7万亿元,同比增长18.2%,增速比6月末低1.0个百分点。

4、解读"稳定住房消费" 公积金租房目前落实有难度

日前召开的国务院常务会议,部署推进消费扩大和升级,促进经济提质增效,会议要求重点推进六大领域消费。其中稳定住房消费,加强保障房建设,放宽公积金支付房租条件被明确提出。时隔5年之后国务院常务会议纪要再次出现稳定住房消费的表述。业内普遍认为,目前房屋备案、租赁合同、房租完税发票等问题仍是阻碍租房者提取公积金最大的门槛。

对于放宽公积金支付房租条件,中国经济景气监测中心副主任潘建成接受中国经济网记者专访时表示,中央提出放宽提取公积金支付房租的条件,从一个侧面表明政府积极支持住房的合理需求的释放。中原地产首席分析师张大伟对中国经济网记者表示,目前一线城市已基本实现提取公积金支付房租的政策支持,而二三线城市因房价相对便宜,绝大多数人购买了自有住房,没有提取公积金支付租房的需求,因此,各地政府也不会为此再出台新的公积金政策。新城控股高级副总裁欧阳捷也持类似观点,他表示公积金目前主要的职责还是以低于市场贷款利率的标准支持购买自住性住房。

公积金,稳定住房,消费

住房公积金缴存总额7.03万亿

大多数人对于公积金的了解仅限于公积金可以买房的程度,对于公积金具体的缴纳过程、全国公积金有多少、公积金到底流向何处等问题都并不熟悉。据住建部公开数据显示,自1994年4月国务院颁布《住房公积金管理条例》开始,住房公积金成立至今已有20个年头。截至2014年8月末,全国缴存住房公积金职工为1.07亿人,缴存总额7.03万亿元,职工提取总额3.49万亿元,缴存余额3.54万亿元。按照这一数据,人们得出全国住房公积金的使用率约50%左右的结论,认为有一半住房公积金处于沉睡状态。

然而,住建部住房公积金监管司司长张其光否认了这种观点,他表示说‘3万多亿元公积金在沉睡’,其实是一种误解。他介绍,我国公积金缴存余额用于三方面:全国住房公积金个人住房贷款余额2.43万亿元,保障性住房建设试点项目贷款余额431亿元,购买国债余额62亿元,合计约2.47万亿元。因此,截至8月末,住房公积金结余资金为1.07万亿元,全国住房公积金的资金使用率为70%,接近商业银行水平。

公积金租房到底难在哪?

虽然公积金租房政策已存在多年,且多地已经对提取公积金租房放宽了政策要求,但由于提取公积金支付房租要求租赁房屋已备案,且必须提供租赁合同、房租完税发票等材料,因此用公积金租房目前仍然只是看上去很美。以北京市为例,目前大量的房屋租赁行为属于私租,即租房人付给房主一些租金后就直接租住。即便是找中介也只是一次性支付中介佣金后仍是直接支付房主押金和租金,签个合同就完成了。

对此,专家表示,即便是放宽租房提取公积金的手续,也不可能连合法租赁的手续材料都减免。根据房屋租赁的法律法规,合法的租房需要登记备案,并缴纳一定的税费。中原地产张大伟也在接受中国经济网记者采访时明确表示,对于阻碍公积金租房的最大难点——房屋备案、租赁合同、房租完税发票等难题就目前而言是无法解决的。科威不动产青岛区总经理孙杰称,大部分市民只有买房时才会选择公积金,使用账户余额还贷,而使用公积金支付房租的情况极其少甚至没有。

此外,公积金提取手续繁琐、审核时间长等问题长期存在,所以公积金支付房租这一作用并未完全发挥。一些地方的公积金管理中心甚至表示,不求有功,但求无过。据媒体报道,某东部省份公积金管理中心副主任曾对媒体表示,2011～2012年,全国有多个公积金中心发生非法套取,在这之后,各地对异地购房提取公积金非常谨慎。北京住房公积金中心相关人士也曾对媒体表示,此前租房提取公积金存在大量的弄虚作假情况,过去是用假发票、假合同,后来又演化为买真发票,但租房这事是假的。所以必须材料齐备才能提取公积金,这也是租房提取公积金改为3个月一次的原因。

京沪穗深四地公积金租房政策差异

据中国经济网记者了解,北京、上海、广州、深圳四个城市目前只有放开异地租房提取公积金的城市,北京的公积金缴存职工不仅在北京市租房可以提取公积金,在外地租房也可以办理提取。今年6月18日,北京住房公积金管理中心则发布《关于进一步加强住房公积金提取管理的通知》要求,再次放宽了住房公积金租房政策,把租房提取公积金的频率从以往的一年提取一次,变更为3个月提取一次。

目前北京提取公积金租房的承租人与配偶均可提取,没有家庭收入及名下产房方面的要求,可支付异地租房费用,三个月提取一次。与北京相比,上海、广州、深圳三地均未开放异地租房提取公积金的业务。上海规定,除承租人与其配偶外,承租人的父母、子女也可提取,房租费用须超出家庭月收入的20%,三个月提取一次;广州则是要求只能承租人本人提取公积金,且承租人须在当地无住房,半年可提取一次;深圳市也要求承租人及家庭成员在当地无住房,若自助办理公积金租房提取业务则可每月提取一次,如通过公积金网点柜台提取,每年只可申请两次。

据媒体不完全统计,今年全国已有超过30个城市调整公积金政策,除极个别外,绝大多数是趋向宽松,例如降低首付、提高额度、放宽二套贷认定、允许异地互贷等。可以预见,随着10月9日住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》后,将会有更多地方对公积金政策进行调整。

5、土地市场进入活跃周期 房企伺机补仓回归拿地

业内人士认为，近期销售市场缓慢复苏，尤其是改善型项目成交抬头，房企对未来市场的预期开始转向，拿地积极性明显提升。

政策的缓和为销售市场带来了喘息之机，受到市场回温和现金回流等多重因素影响，土地市场在近期悄悄开始进入新一轮的活跃周期。在采访中，相比此前对于拿地提不起兴趣的企业，如今都表示对于接下来土地市场的热衷和关注，而种种迹象似乎也表明，是时候进场了。

10月土地出让金领跑全国

近期的土地市场明显有升温迹象！某央企北京公司相关负责人在谈及北京土地市场的近期表现，由衷感叹。

就在11月2日下午，经过40余轮举牌，中海地产最终以59亿元总价将石景山地块斩获。一位参与了该地块争夺的企业负责人向记者透露，其实这块地在开拍之前，中海曾劝退了一些竞争对手，但没想到在现场又杀出了程咬金，最后的价格被抬升至59亿元，拿地现场的结果真的很难把控，本来也许可以底价46亿元拿下的地块，一下多花出去10几亿元。这也说明市场在无形中已经开始升温。

升温的迹象，或许可以更直观地从数据中得到。根据北京市土地整理储备中心公开资料显示，仅在11月2日一天之内，北京成功出让3宗地块，包括通州永顺镇地块、石景山地块、顺义后沙峪镇地块，出让金共收获80.1亿元。而在10月，北京土地市场以197.8亿元的土地出让金额领跑全国，并且相比9月的96.93亿元，增长幅度超过了100%；截至目前，北京土地市场2014年出让金达到1861.67亿元，已经刷新了2013年全年土地出让金总额1821.82的纪录。

而在某项目一线负责操盘的负责人告诉记者，近期销售市场的缓慢复苏，尤其是改善型项目成交的抬头，企业已经开始对未来市场预期转向。如果孙河那两块流拍的地在这个时候再次推出，肯定是不一样的结果。该负责人表示，孙河地由于面积大价格高，本身具有一定特殊性，但放在今天的市场环境中，即使不做任何拆分，也不至于会流拍。

一线房企回归拿地

据不完全统计，10月以来，有不少一线房企开始回归土地市场参与竞地、拿地。在北京多场地块拍卖现场，包括万科、住总、世茂、龙湖、北京城建、金地、中水电、保利、首开、远洋、合景泰富、中国铁建、中建国际、中铁建工等众多知名房企已经悉数回归。业内人士对此分析认为，从目前市场趋势看，土地市场依然将低位运行，但抄底的企业将有所增加。

我们将会积极关注接下来的土地市场，下一步仍将积极参与。龙湖地产北京公司总经理宋海林告诉记者，龙湖北京公司目前的土地储备仍然可以满足未来两年内，年销售额80亿的水平；也希望能够拿到一些高性价比的地块，而近期多个场次的土地出让，龙湖一直都在现场，但还是会尽量理性地去看待这个市场，更不会太激进。

对于北京万科的土地储备，肖劲在接受媒体采访时表示，这几年已经获取了大量土地储备，现有土地资源量可维持四五年的开发和销售需求，但接下来为了企业长远发展，还会积极参与土地竞拍。在万科的布局中，目前北京仅有密云、平谷、怀柔、门头沟、延庆五个区域未涉足，肖劲表示，现在五环以内的项目会越来越少，五环以外的越来越多，未来没去的地方早晚都会去。

目前土地市场,是否是抄底好时机？一位不便具名的央企负责人告诉记者，最近确实有一些地块，表现出来的状态不如去年同期那么激烈，所以在这个时点可以积极关注。但北京土地市场竞争激烈，想要拿到满足各方面条件的太难了。该人士透露，从即将入市的地块来看，品质相对不错，拿来做一些产品还是很有市场潜力的。

■ 展望

年底可能再火一把

在企业积极参与的前提下，北京土地市场的推地速度也在悄然提速。据北京市土地整理储备中心官方发布，目前有5块地被列入交易中地块，加之此前已经成交地块，进入11月，将会有近10块住宅用地进入市场。根据中原地产首席分析师张大伟的预测：按照目前土地市场形势，2014年全年，北京土地市场的出让收入有望首次突破2000亿元。

多位业内人士都表示，现在推出很多地块的地价比起2013年同区域地价要低，企业间的竞争格局还没有充分拉开。处于政策性的调整，以及对未来楼市预期转向，明年拿地的价格可能会更高，因此不排除年底的土地市场再火一把的可能性。

事实上，不止北京土地市场，数月来北上广深一线城市的土地市场表现都处于活跃期。仅今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2013年同期的3672.7亿元基本持平。而10月以来，包括北京在内的一线城市土地市场都出现了不同程度的明显升温。据中原地产的统计数据显示，10月一线城市土地成交地块合计27宗，成交规划建筑面积为293.96万平方米。虽然受国庆长假影响，成交面积低于9月，但成交均价则创造2014年1月以来最高点。其中，住宅用地成交9宗，平均楼面价达到15906元/平方米，也创造了历史上单月最高纪录。易居研究院的数据也显示，10月一线城市土地成交均价为8551元/平方米，环比上升34%，同比上升43.2%。尽管本月一线城市土地成交面积仍然低于去年同期，但成交均价出现较大幅度的提升。

综合数据进行分析后，市场人士指出，整个市场上，由于信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象，这种情况下，房企再次开始进入土地市场。而随着各类救市政策的出现，四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底。部分热点地块，竞争将比3季度有所增加。

■ 声音

溢价率降 起始价升

在接受记者采访的过程中，多位企业负责人都有着共同的感受：最近成交地块的溢价率是降下来了，但地块拍卖的起始价却开始提高了。

如果在土地竞拍现场看，就能很清楚地感觉到拍卖师对整个市场行情把握得非常准，基本上每块地的成交上限，或者每家公司的底线都能掐算到‘嗓子眼’里。某知名房企土地拓展部门的负责人告诉记者，这不仅说明政府对市场掌握得到位，同时也是开发商和政府间博弈的进一步加剧。

另一位不愿具名的房企人士向记者表示，用溢价率来评价土地市场走向意义并不大，刨除了楼面地价和公建成本，还有配建要求等条件之后再看，其实和以前没有太大区别。该人士指出。

腾讯房产整合整理，部分内容可能来源于网络

点击原文阅读，进入青岛吃货世界~