评青岛楼市新政：收紧公积金的大招，用在了放松限售限购上！
点击上面青城山说关注公众号。
01
4月10日，青岛发布了2020青岛百日万店消费季活动方案，其中涉及房地产的有以下9条：
1.按照消费季商家优惠、政府补贴、金融助力的要求，倡导参展企业开展打折促销、团购优惠、推出特价房、给予二手房租售交易佣金优惠等活动。
2.房地产开发企业、中介机构参加房展、开展各类优惠活动、房屋成交量高的，在本年度信用评价中分别予以加分。
3.依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，按规定享受税收优惠，承租人享受提取公积金支持。
4.坚持房住不炒定位，继续执行限购政策，但对由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算。
5.鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。
6.在本市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后，可享受本市户籍人口购房政策。
7.因外出求学，户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的，可享受本市户籍人口购房政策。
8.依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，可以按照规定享有基本公共服务，符合入学条件的随迁子女可以申请在我市按照有关规定接受义务教育。
9.网络信息平台应当核验房源信息发布机构资格、人员身份和房源真实性信息。对违规发布房源信息的机构及从业人员，网络信息平台应当删除相关房源信息并限制或取消其发布权限。
其中，比较引人注目的是第5、6条。虽然通篇内容一直强调房住不炒，一直强调鼓励疫情期间的消费，一直往人才政策上引导，一直强调这个政策只实行100天，但不可否认的是，青岛限购限售政策确实放松了，而且是限售限购同时放松。
限售上，原来是取得不动产权证后5年才能出售，现在附加了一些条件后，改善型换房者2年就可以出售了。从这项政策的内容来看，中介可以操作的空间很大，相当于给了卖房者100天的出货时间，同时引诱这批卖房者再去买房。其实，青岛的5年限售是2018年为了抑制上合峰会期间非正常购房热才出具的，青岛的房价已经降了近两年，以青岛的楼市空间，完全没有必要限售5年。
限购上，符合条件的首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制，原来没有青岛户口要连续缴纳12个月的个税或社保。
这个政策鼓励卖，又鼓励买；放松限售，又放松限购。虽然设置了很多前提条件，放开力度仍然很大。在这个房住不炒的节骨眼上，一批勇于试探放松限购、力度比青岛小的城市都折戟了，青岛这个政策能存活多久还有待观察。
02
无独有偶，稍早之前的4月8日，青岛市住房公积金管理中心发布《关于明确个人住房公积金贷款有关事项的通知》，涉及个人贷款的有以下三条：
申贷条件从认贷次数调整为认房认贷。根据住建部、省住建厅等政策要求，申请青岛市公积金贷款的，借款申请人所购买的住房须为家庭首套自住住房或第二套改善型普通自住住房；购买第三套及以上住房或者已经两次使用过公积金贷款的缴存职工家庭不得申请公积金贷款。其中，职工家庭包括借款人、配偶及未成年子女；住房套数为职工家庭在青岛市房产部门信息系统中记载的自住住房套数。
实行住房套数差别化贷款政策。一是首付款比例政策，购买首套房的，最低首付款比例执行30%的现行规定，购买第二套房的，首付款比例不得低于40%。二是贷款利率，二套房贷款利率按照同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行；取消原二次公积金贷款的1.1倍利率规定。
统一最高贷款额度政策。参照商业银行及公积金同业做法，不再实行新建住房与二手住房、首次申贷与二次申贷的差异化最高贷款额度政策，统一按照青岛市现行双缴存职工最高60万元、单缴存职工最高36万元的额度标准执行，保障缴存职工的贷款权益。同时，缴存余额倍数按照经济适用房20倍、其他类型住房15倍的标准执行。
上述政策可以看出，青岛公积金新政总体上是收紧了。
一条是放松，二手房可以享受新房的待遇，也就是双缴存职工最高60万元、单缴存职工最高36万元，原来购买二手房的额度是：双缴存职工最高35万元、单缴存职工最高21万元。其实这个放松影响很有限，以青岛的房价，不论贷款35万还是60万，都很难买到合适的房子。最关键的还是60万的最高额度，这个60万额度从2014年就开始实施了，如今过去了6年，青岛房价早已发生了天翻地覆的变化，原来贷款60万能买到市北区、李沧区的房子，现在只能去胶南、胶州了。
两条是收紧。一是贷款由只认贷改为认房认贷，二是贷款利率也由只认贷改为认房认贷。这个就比较有杀伤力了，对原来有房又没有使用过公积金的影响较大。
03
公积金新政和楼市新政发布只相隔了两天，不得不让人怀疑其中的关系。
楼市新政可能会引起一股购房热潮，为了不让楼市过热，用公积金新政来泼泼冷水，这对于楼市熊市下还要收紧公积金政策也就比较好理解了。
不过，公积金新政是5月9日开始实行，距现在还有一月的时间，这一个月很容易形成购房的高峰。
假设形成这个购房高峰，是否又会反过来加快这个楼市新政的烂尾？
扫描下方二维码关注公众号青城山说，持续接收关于城市发展分析、楼市动态的文章。关注后回复进群，更可进入本文作者组建的东部城市分析群或青岛购房分析群，由于作者水平有限，所有咨询全部免费。
作者以往部分文章
（可点击查看）
为什么我说青岛的房子已经没有投资价值！
怪事：青岛新房、二手房冰火两重天！
青岛李沧区买房宝典，看到请收藏！
青岛高新区购房宝典，看到请收藏！
西海岸新区买房宝典，看到请收藏！
疫情笼罩下的青岛楼市，将何去何从？青岛市北出现8000单价的房源，能不能买？
胶州湾大桥胶州段开通，将对胶州产生哪些影响？
青岛2019年增加人口10.5万人，和同级别城市差距进一步拉大