青岛：住房公积金贷款部分知识一览
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贷款对象、条件、期限、利率、额度
贷款对象、条件、期限、利率、额度
一、贷款对象
在本市范围内购买具有产权的自住住房，有完全民事行为能力、按规定在本市正常缴存住房公积金的在职职工。
二、贷款条件
借款申请人须同时具备以下条件：
（一）具有本市行政区域内的常住户口或有效居留身份；
（二）符合申请贷款的住房公积金缴存条件：
借款申请人建立住房公积金账户满12个月（即满365天），申请贷款时账户是正常缴存状态，且在申请贷款的近12个月内，连续正常缴存12个月。
（三）具有购房合同或协议及相关证明材料，且购房首付款比例符合规定要求；新建住房有相当于购房全部价款（不含配套费、装修费等）30%以上的自筹资金，二手房为40%以上的自筹资金（有房龄要求）
（四）有稳定的职业和收入，信用良好，有按规定偿还贷款本息的能力；
（五）同意办理公积金中心认可的贷款担保及相关手续；
（六）借款申请人购买新建住房的，开发单位须同公积金中心签订贷款合作协议；借款申请人购买二手房的，二手房的售房人（即原住房产权人）不得为其配偶；
(七)借款申请人及配偶均无尚未还清的公积金贷款；二次申请公积金贷款，须首次公积金贷款结清；三次及以上公积金贷款停止受理。
三、贷款额度
住房公积金贷款额度，由申请人（及配偶）住房公积金缴存额、缴存比例、账户余额、购房金额、贷款年限及还贷能力等因素综合确定，实际可贷额度以管理处最终核定额度为准。主要依据以下条件：
贷款额度不高于以下四项计算结果和规定的最低值，以1万元为起点，按5000元的整数倍确定（借款申请人及配偶均符合申请公积金贷款的住房公积金缴存标准，贷款额度可合并计算）：
（一）按还贷能力计算的贷款额度
计算公式为：贷款额度=借款人月缴存额的工资基数×还贷能力系数×12×额度计算年限+配偶月缴存额的工资基数×还贷能力系数×12×额度计算年限
1、公式中的还贷能力系数为30%；
2、公式中的额度计算年限为借款申请人及其配偶申请贷款之日距法定退休年龄后5年（男65岁，女60岁），额度计算年限最长不超过30年。
（二）按公积金账户正常缴存余额的倍数计算的贷款额度
1、首次公积金贷款，按照借款申请人及配偶申请贷款时公积金账户正常缴存余额的15倍计算；二次公积金贷款，按照借款申请人及配偶申请贷款时公积金账户正常缴存余额的10倍计算。贷款额度计算时对账户余额设置5000元的起点数，账户余额低于5000元的，按5000元计算。
对申请符合规定面积标准的经济适用住房贷款的，按借款申请人及配偶申贷时公积金账户正常缴存余额的20倍计算，贷款额度计算时对账户余额设置1万元的起点数，账户余额低于1万元的，按1万元计算。
2、借款申请人及配偶公积金账户正常缴存余额以青岛市住房公积金管理中心的认定为准，非正常缴存的住房公积金不计入正常缴存余额。
（三）按规定比例计算的贷款额度
1、购买新建住房的，贷款额度不超过房屋总价款（不含配套费、装修费等）的70%（即首付款比例不低于房屋总价款的30%）。
2、购买二手房的，贷款最高额度不超过房屋总价款的60%（房龄在10年以内的，其首付款比例不低于房屋总价款的40%；10年以上〈不含10年〉房龄，房龄增加以5年为一档，首付款比例相应提高10%）。
房屋种类
房龄
首付款比例
首次贷款最高限额
（万元）
二次贷款最高限额
（万元）
单方
双方
单方
双方
商品房
≥30%
36
60
30
50
二手房
10年以内（含10年）
≥40%
21
35
18
30
10—15年（含15年）
≥50%
15—20年（含20年）
≥60%
20—25年（含25年）
≥70%
25—29年（含29年）
≥80%
（四）青岛市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度
1、借款申请人及配偶均符合申请公积金贷款缴存条件首次贷款购买新建住房的，贷款最高额度为60万元；首次贷款购买二手房的，贷款最高额度为35万元。
二次贷款购买新建住房的，贷款最高额度为50万元；二次贷款购买二手房的，贷款最高额度为30万元。
2、借款申请人仅本人符合申请公积金贷款缴存条件的，贷款额度不超过最高贷款额度的60%
首次贷款购买新建住房的，贷款额度最高为36万元；首次贷款购买二手房的，贷款额度最高为21万元。
二次贷款购买新建住房的，贷款额度最高为30万元；二次贷款购买二手房的，贷款额度最高为18万元。
四、贷款期限
贷款期限以年为单位，根据借款申请人的贷款金额、还贷能力及其他相关条件并参照借款申请人的意愿由公积金中心综合确定，申请的贷款期限不得高于抵押房产剩余土地使用年限。
（一）住房公积金贷款期限最长为30年（二手房房龄加贷款年限不超过30年）。
（二）贷款额度和贷款期限的匹配关系，参见下表：
房屋种类
贷款额X（万元）
贷款年限（年）
备 注
新建住房
１≤X＜3.5
≤5年
表中的贷款额为公积金贷款额 或组合贷款的合计贷款额(公积金贷款额+银行贷款额)
3.5≤X＜5.5
≤10年
5.5≤X＜10.5
≤15年
10.5≤X＜15.5
≤20年
15.5≤X＜20.5
≤25年
20.5≤X≤60
≤30年
二手房
1≤X＜3.5
≤5年
表中的贷款额为公积金贷款额或组合贷款的合计贷款额(公积金贷款额+银行贷款额)
二手房房龄与贷款申请年限之和不长于30年
(申请组合贷款的,还须符合银行的二手房审贷标准)
3.5≤X＜5.5
≤10年
5.5≤X＜10.5
≤15年
10.5≤X＜15.5
≤20年
15.5≤X＜20.5
≤25年
20.5≤X≤35
≤30年
注：组合贷款的商业性住房贷款期限应与公积金贷款期限保持一致。
五、贷款利率
贷款利率按照中国人民银行公布的法定利率执行，如遇法定利率调整，按中国人民银行规定调整。
二次贷款利率按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。
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住房公积金贷款还款方式及种类
住房公积金贷款还款方式
住房公积金贷款还款方式分为等额本息还款法和等额本金还款法两种，借款人在申请贷款时可以任选其一，选定还款方式后，合同期内不得变更。等额本息还款法：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款法：即借款人每月等额偿还本金加当期应还利息，贷款利息逐月减少，本息合计逐月递减。注：在贷款期内，符合规定条件，可以申请提前部分还款或一次性提前结清贷款。
住房公积金贷款种类
住房公积金贷款分为两类，单纯公积金贷款、组合贷款。单纯公积金贷款指职工仅申请公积金贷款。组合贷款是指借款申请人因公积金贷款不能满足购房需要，不足部分向商业银行申请商业性住房贷款的贷款方式。住房公积金组合贷款，对借款人来说是一笔贷款，但借款资金构成，一部分来自住房公积金，一部分来自商业银行，抵押（担保等）权益同属两个债权人
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二手房公积金贷款受理条件及办理流程
1、具有合法有效的身份证明；
2、符合申请贷款的住房公积金缴存条件：借款申请人建立住房公积金账户满12个月（即满365天），申请贷款时账户是正常缴存状态，且在申请贷款的近12个月内，连续正常缴存12个月。
3、具有购房合同或协议及相关证明材料，且购房首付款比例符合规定要求；二手房为40%以上的自筹资金（有房龄要求）；
4、有稳定的职业和收入，信用良好，有按规定偿还贷款本息的能力；
5、同意办理公积金中心认可的贷款担保及相关手续；
6、借款申请人购买二手房的，二手房的售房人（即原住房产权人）不得为其配偶；
7、借款申请人及配偶均无尚未还清的公积金贷款；二次申请公积金贷款，须首次公积金贷款结清；三次及以上公积金贷款停止受理。
办理流程1、咨询申请人可拨打客服热线12329或持本人及配偶的身份证到辖区住房公积金管理处咨询。
2、网上预申请申请人登录青岛市住房公积金管理中心网上营业厅个人普通版（专业版）根据房屋类型进行预申请登记。
3、贷款申请借款申请人（配偶）、卖方持贷款所需材料到住房公积金贷款前台办理贷款手续（房屋的买方或卖方，涉及产权共有人的，需产权共有人一同办理），工作人员受理材料后，登记打印《青岛市公积金贷款申请审批表》，进行个人信用查询，并出具预审意见（组合贷款，需申请人持预审意见及相关材料到银行办理商业贷款申请）。
4、审批、合同盖章、过户抵押中心审批通过后，申请人签订借款合同（组合贷款，需借款人分别与中心和银行签订借款合同），合同各方签字盖章后，借款申请人及其配偶、卖方本人（房屋的买方或卖方，涉及产权共有人的，需产权共有人一同办理）到不动产登记部门办理过户及抵押手续。
5、取证、放款抵押登记手续办结，管理处工作人员收妥《房地产他项权证》后，办理贷款发放手续。
6、领取贷款材料贷款发放入账后，邮寄或通知领取贷款划付凭证等材料。
7、提示：贷款申请人（配偶）不能亲自到场办理贷款手续的，须办理委托公证手续， 公证书内容不仅要明确受托人代为办理住房公积金贷款事宜，还要明确由受托人代为签署公积金贷款《个人信用信息基础数据库授权书》。
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公积金贷款知识问答
公积金贷款知识问答
1、什么是公积金保障性住房建设贷款？它的用途作用在哪？答：住房公积金保障性住房建设贷款，就是利用住房公积金来支持保障性住房建设，其用途主要是经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和政府投资的公共租赁住房项目建设，以满足社会广大中低收入群体对保障性住房建设的需求。住房公积金由支持住房消费向满足住房消费领域的拓展，将进一步提升住房公积金社会保障作用的发挥。2、公积金保障性住房建设贷款与个人住房贷款的差别在哪？我缴存住房公积金，购买保障性住房时，有优惠条件吗？答：住房公积金保障性住房建设贷款，是针对保障性住房建设发放的贷款，是满足社会中低收入群体对保障性住房建设的需求；住房公积金个人住房贷款，是针对缴存职工在购买自住住房时发放的贷款。前者是满足市场需求，后者则是满足个人及家庭的消费需求。3、在集体土地上自建住房，能否申请住房公积金贷款？答：根据《青岛市住房公积金贷款管理办法》的规定，住房公积金贷款是用于职工购买本市国有土地上可以办理产权的自住住房，且须用所购住房作抵押担保。由于自建住房一般是在农村集体土地或宅基地上建造，且建造中不能办理抵押登记，故自建住房不具申请住房公积金贷款的条件。4、为什么职工参与住房公积金制度后，需缴存一定时间的住房公积金，方能具备住房公积金贷款资格？答：我市现行公积金贷款政策规定，借款申请人需建立住房公积金账户满12个月（即满365天），申请贷款时账户是正常缴存状态，且在申请贷款的近12个月，连续正常缴存12个月，方具备住房公积金贷款资格。在公积金贷款资格认定方面作出这样的规定，主要还是基于住房公积金长期储金互助性的政策本质。住房公积金贷款是以制度参与者共同缴纳的住房公积金为依托，通过参与者缴纳的公积金存量互助性作用的发挥，来实现缴存职工的贷款需求。因此，从权利义务对等的关系角度，住房公积金制度参与者即缴存职工，只有在履行互助义务的基础上，才有资格享有互助的权益。5、为什么住房公积金缴交不正常或者欠缴，不能申请公积金贷款？答：根据《条例》规定，单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。申请住房公积金贷款，则是缴存职工享有的权利。按照权利与义务统一的原则，职工住房公积金缴交不正常或者欠缴，势必影响职工申贷权利的行使。这是因为，单位不按时缴存住房公积金，是侵害职工权益的行为，职工有责任监督和敦促单位履行法规规定的责任；另一方面，住房公积金缴交不正常或者欠缴，有一种因素是源于单位经营不稳定或职工工作岗位不稳定，这势必影响职工收入的稳定性，从贷款风险评估的角度，也将影响职工的申贷权利，尤其是欠缴住房公积金，如受理其贷款申请，则违背了权利、义务相统一的原则。因此，住房公积金缴交不正常或者欠缴，不能申请住房公积金贷款。6、职工曾开户缴存住房公积金，停缴一段时间后，转入新单位恢复缴存不足12个月，能否申请住房公积金贷款？答：借款申请人需建立住房公积金账户满12个月（即满365天），申请贷款时账户是正常缴存状态，且在申请贷款的近12个月，连续正常缴存12个月，方具备住房公积金贷款资格。借款申请人开户缴存住房公积金后，有一段时间未按规定缴住房公积金，转入新单位后，再次恢复缴存住房公积金，须恢复缴存满12个月后，方能具备公积金贷款资格。如职工停缴期间仍在同一单位工作，未发生工作调动，则应补缴公积金后，恢复正常缴存12个月，方具备公积金贷款资格。7、以前在外地缴存公积金，现在在青岛缴存，如果衔接起来满12个月可以申请公积金贷款吗？答：只要按规定程序办理转移后，衔接起来建立住房公积金账户满12个月（即满365天），在申贷的12个月内，连续正常缴存12个月，就可以在我市申请公积金贷款。8、夫妻双方的公积金可不可以共同贷款购买一套房屋？答：如以夫妻双方的名义购买住房，双方均符合公积金贷款条件，可合并计算可贷额度，并以任一方的名义申请公积金贷款。9、外地户口本市缴存住房公积金，贷款有无限制？答：住房公积金贷款不受户籍限制。如在青岛行政区域缴存公积金，在青岛辖区购买自住住房，建立住房公积金账户满12个月（即满365天），申贷时账户是正常缴存状态，且在申贷的近12个月内，连续正常缴存12个月，可向我中心管理处申请公积金贷款。10、现役军官不在地方缴存住房公积金，在我市买房能否办理公积金贷款？答：申请住房公积金贷款，是公积金缴存职工享有的权利，住房公积金贷款对象必须是住房公积金缴存人，因为现役军人不在地方缴存住房公积金，所以不能申请公积金贷款。11、公积金贷款有上限吗？最多能贷款多少啊？答：公积金贷款有额度限制。根据青岛市住房公积金管理委员会确定的限额标准，目前我市商品房最高限额为60万元、二手房为35万元。13、父母买房，可用子女的公积金贷款吗？答：如果父母与子女共有这套房屋的产权，可以子女的名义申请公积金贷款；如果不是共有产权，只能以购房人的名义申请贷款。14、我在即墨管理处缴交公积金，想在李沧买房子，请问我可以申请公积金贷款吗？答：我市已实现了集中统一，信息共享的管理模式，凡在本市缴存公积金且符合贷款条件的借款人，不受公积金缴交区域、户口、单位所在地限制，根据个人需求，可在拟购住房区域的管理处申请住房公积金贷款。您拟在李沧区购房，可到我中心李沧管理处咨询并申请公积金贷款。15、自由职业人员按规定开户缴存住房公积金后，具备什么样的条件可以申请住房公积金贷款？收入状况如何认定？答：按目前的政策规定，自由职业人员开户缴存住房公积金后，符合建立住房公积金账户满12个月（即满365天），按核定的缴存基数连续足额正常缴存12个月后，即具备申请住房公积金贷款资格，在购买拥有产权的自住住房时，可按规条件申请住房公积金贷款。申贷时，收入状况的认定，主要以核定的公积金缴存基数为依据。如果自由职业人员申贷时实际收入高于核定的缴存基数，则应提供当期的纳税证明，证明其收入状况，作为贷款偿付能力的审查依据。16、市住房公积金管理中心对借款申请的审查主要有哪些内容？答：市住房公积金管理中心对借款申请的审查内容主要有：（1）借款申请人缴存住房公积金情况。包括借款申请人所在单位是否建立住房公积金制度，借款申请人及其所在单位是否按时足额缴存住房公积金。这里需要特别指出的是，借款申请人须建立住房公积金账户满12个月，（即满365天）借款申请人和所在单位都必须按时足额缴存住房公积金在12个月以上，若其所在单位没有连续缴存，亦没有补缴，而借款申请人本人为获取贷款，由本人代单位垫付住房公积金或所在单位只为借款人缴存住房公积金，一律不具备住房公积金贷款资格。（2）借款用途。主要审核借款申请人提供的购买住房合同或协议。（3）借款内容。对借款申请人提出的贷款额度、期限等申请进行审核，看其是否符合有关住房公积金贷款的规定。若公积金贷款额度不能满足借款申请人需要的，建议其申请组合贷款。（4）资信审查。市住房公积金管理中心应对借款申请人信用状况及偿还能力进行审查，并核实贷款担保情况。对借款申请人信用状况差、无贷款偿还能力或贷款担保不落实，贷款风险较大的，应不予批准发放贷款。17、我丈夫申请贷款，为什么要我同时到场？答：申请贷款时，已婚的须夫妻双方同时到场在《申请审批表》配偶保证栏签章，如一方因故不能到场，则须公证委托代理人。这是因为，根据法律规定，在婚姻持续期间增置的家庭财产，为夫妻双方共同财产；发生的债务，为夫妻双方共同债务（当然，经公证声明的财产或者债务归属，应另行认定）。就贷款受理而言，已婚的借款申请人，虽然购房合同载明的是借款人一方，但针对其家庭，属家庭增置的财产，同时由此产生的债务也为家庭应予承担的债务，对此，作为借款人的配偶应予知晓并承担相应的责任和义务。所以，借款人已婚的，须夫妻双方同时到场办理申请手续。18、办理住房公积金贷款，出具未婚证明（婚姻状况证明）有哪些要求？答：住房公积金贷款申请人未婚的，本地职工未婚证明须由民政婚姻登记部门出具；外地职工，出具户籍地婚姻登记部门证明有困难的，可由所在单位或单位所在地的街道办事处出具未婚证明。未婚证明出具的时间距贷款时点原则上不应超过一个月。19、为什么购买商品房申请公积金贷款，开发单位必须与公积金管理中心签订协议？答：申请公积金贷款，要求开发单位对其所销售的住房与我中心签订合作协议，主要是为了保证开发商所售住房产权清晰（即不存在权属瑕疵），其销售行为合法，同时，对购房人的贷款行为，在借款人所购住房办妥产权登记前，开发单位应承担连带保证责任。故此，购买商品房申请公积金贷款，开发单位与我中心签订合作协议应是必备的条件之一。20、公积金贷款期内，是否可申请增加房产共有人？答：不可以。购房后追加共有人，是对房屋产权的处置行为。由于产权人申请了贷款，并用所购住房抵押担保，按照规定，抵押期间，抵押人对抵押房产的处置权利将受到限制。只有抵押担保的债务灭失，抵押人才可自主行使对抵押房产的处置行为。故贷款期间，暂不能追加房产共有人。21、遇国家利率调整，贷款手续尚未办理完毕的如何执行？处于还款期内的如何执行？答：贷款利率如遇国家调整，在调整日前尚未办妥贷款发放手续的，按新利率执行；在调整日前已办妥贷款发放手续或处于还款期内的，仍执行调整前的利率，次年1月1日起按调整后的利率标准执行。22、申请二次公积金贷款有何条件？答：二次申请公积金贷款须首次贷款结清满五年，贷款首付比例不得低于60%，贷款利率按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。23、已用商业贷款购买了一套住房，再次购房使用公积金贷款是否属于一套房？答：目前，我市住房公积金贷款对是否为二套住房的认定，主要通过我中心公积金贷款系统内的信息进行认定，即是否曾在我中心申请过公积金贷款，如您之前未使用过公积金贷款，可按首次公积金贷款政策执行。24、我2007年用公积金贷款购买了一套经济适用房，如果该房屋被政府因公益事业拆迁的话，我一次性还清贷款，那么问题如下：以后还可以再用公积金贷款吗（前提是公积金正常缴纳）？如果还能的话，利率会有变化吗？答：按照2010年7月20日调整后的公积金贷款政策，贷款期间，抵押住房因城市改造被拆迁，借款人结清贷款，再申请公积金贷款购买住房，不认定为二次贷款。公积金贷款利率按人民银行公布的利率执行。25、提前部分还款须提供哪些材料，办理规定是什么？提前部分还款须提供以下材料 ：（1）借款人身份证原件；（2）《借款合同》；（3）借款人因故不能亲自到场办理，委托他人代为办理，受托人需提供身份证、公证委托书原件到场办理；（4）市管理中心要求提供的其他证明或材料。提前部分还款办理规定包括：（1）提前部分还款采用贷款期限不变，减少月供的方式；（2）每次提前部分还款的本金额度为一万元的整数倍。（3）部分还款时，如有逾期，应先将逾期部分还清后，再办理部分还款手续。26、借款人不按借款合同约定偿还贷款本息怎么办？答：按照《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》约定，借款人不按期偿还贷款本息，住房公积金管理中心可根据约定收取借款人罚息和违约金。若借款人连续3个月以上不能依约偿还贷款本息，住房公积金管理中心、受托银行有权与借款人解除合同或依法提起诉讼，要求借款人提前偿还部分或全部借款本息，并承担合同约定的违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等）及其他相关费用。借款人不能偿还前述债务的，青岛市住房公积金管理中心有权处置抵押物，依法实现抵押权。
来源：青岛市公积金中心
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